임대차 계약 종료 시에는 보증금 반환과 임대목적물 명도, 원상회복, 그리고 권리금 회수 등에 관하여 법률분쟁이 발생할 수 있습니다.
임대차계약은 계약기간이 만료되었을 경우 또는 임차인의 차임연체로 인해 임대인이 계약해지권을 행사할 경우 종료됩니다.
보증금반환청구 소송, 임대목적물 명도 소송, 원상회복 또는 권리금에 관한 소송을 제기하기 위해서는 임대차계약이 종료되었음을 증명하여야 합니다.
임대차보증금 반환 청구를 하기 위해서는 임대차계약의 체결, 임대보증금 지급, 임대차 종료 사실을 각 입증해야 합니다.
임대차목적물에 대한 반환청구를 하기 위해서는 임대차계약의 체결, 임대목적물의 인도, 임대차 종료사실을 각 입증해야 합니다.
부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적) · 물적(객관적) 현상을 집행 시까지 유지하게 하는 가처분을 말합니다.
만약 채무자(임차인 또는 점유자)가 명도 소송 계속 중 목적물의 점유 명의를 변경하거나 점유를 이전하는 경우에는 채무자를 상대로 한 명도소송에서 승소하더라도 변경된 점유자를 상대로 명도를 집행하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
따라서 명도소송을 하기 전에는 반드시 부동산범유이전금지 가처분을 신청할 필요가 있습니다.
민법 제654조에 의거하여 임차인은 당연히 원상회복의무를 부담합니다. 다만, 임차인의 원상회복의무는 당사자간 특약으로 배제할 수도 있습니다.
원상회복의무를 부담하는 임차인은 임차목적물을 임차한 당시 상태로 회복하여 반환하면 될 뿐 그 이전의 임차인이 개조한 부분까지 원상회복할 필요는 없습니다.
별도의 약정이 없는 한 원상회복은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다.
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.